상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득한 임차인이 제3자에게 명의 이전 후, 새로운 소유자와 임차인이 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생한 대항력을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는지(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다2119** 판결) 판례해설 등기부 공시는 부동산 물권을 보호할 수 있는 안전장치라고 할 수 있다. 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권과 제3자에 대한 대항력을 가지고 있고 이는 제3자에 대한 공시를 전제하고 있다. 임대차보호법상의 임차인은 점유와 주민등록 자체로 공시 요건을 충족되기 때문에 등기부에 공시하는 것보다 다소 불완전하다. 더불어 임대차보호법 자체가 민법에서 인정되지 않은 권리들을 특별히 인정하는 법이기 때문에 그 적용이 더욱 엄격해야 한다. 이와 같은 이유로 임대차보호법의 요건 중 하나라도 결여가 된다면 대항력과 우선변제권이 발생하지 않고, 그 요건이 모두 충족될 때 비로소 재차 그 순위 또는 대항력을 가지게 된다. 대상판결에서도 역시 임차인으로서 임대차보호법상 대항력 발생의 모든 요건을 갖추기는 하였으나 이전 임대차 계약과 실질적으로 동일성이 상실되는
법적으로는 업무용인 오피스텔을 주거로 사용수익하는 경우가 비일비재하다. 업무용으로 부가세 환급을 받아 세제혜택을 영위하지만 실제로는 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 탈법행위를 하고, 그러면서도 주거 임대수익을 포탈하기 위해 세입자에 대해 전입신고도 하지 못하도록 임대차계약과정에서 세입자를 강요하고 있다. 최근들어서는 오피스텔에 대한 세무당국의 감시가 더욱 강화되면서 전입신고 대신 관행적으로 해 주던 전세권설정등기마저도 기피되고 있는 실정이다. 그 결과, 거주하는 장소에 전입신고의무를 부과하고 있는 주민등록법을 위반하게되는 것은 물론, 오피스텔 임대의 경우 월세 비중에 비해 보증금이 그리 크지 않은 점을 기화로 세입자의 보증금반환을 위한 담보장치가 거의 무력화되고 있다. 이와 같은 관행 속에, 오피스텔을 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하다가 세무서에 이런 사실이 적발되면서 환급받은 부가세를 다시 추징받게된 임대인이 임차인을 상대로, ‘임대차계약상 “업무용” 사용이라는 약속을 위반하였다’는 이유로 손해배상을 청구한 사안에 대해 최근에 선고된 판결내용을 소개한다. ★ 서울중앙지방법원 2015. 4. 10.선고 2014가단45902 손해배상(기) 1.
주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐이고, 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하 고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용 되던 건물에 근저당권이 설정된 후, 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인 도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우 선하여 변제받을 권리가 있다는 대법원판례 대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879 판결 [배당이의] 【판시사항】 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경 우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부(적극) 【판결요지】 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활 의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조), 합리적 이유나 근거없이 그 적용대상을 축소하 거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용
부동산거래는 금액이 적지 않음에도 불구하고 신중하게 검토하지 못하고 막연한 느낌이나 순간적인 감정에 휩쓸려 결정되는 경우가 의외로 많다. 거래 상대방이 고의적으로 거래의 중요부분을 속인 경우가 아니라면, “의사표시의 착오”라는 법리구성으로 다투어지게 되는데, 결론적으로는 취소되기 어렵다. 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 세 가지의 요건 즉, ① 법률행위의 내용에 대해 착오가 있어야 하고, ② 중요부분의 착오이어야 하며, ③ 착오가 중대한 과실에 기인한 것은 아니어야 하는 등, 착오를 이유로 실제로 계약을 취소하기는 쉽지 않다. 더구나, 착오가 문제되는 상당부분이 “동기”의 착오인데, 입증하기가 더 어려울 수 있다. 전원주택 건축을 목적으로 토지 매매계약을 체결했는데, 계약체결 당시에는 당연히 건축이 가능한 것으로 알았지만 나중에 확인해 보니 건축이 불가능한 경우가 대표적인 “동기”의 착오이다. 이와 같은 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 계약에 이르게 된 동기가 상대방에 표시되어서 계약의 내용이 될 필요가 있다. 그런데, 분쟁이 발생하면 이런 계약의 동기를 계약당시에 표시했는지 여부가 입증되기 어렵다. 매매계약을 체결한 중요한 동기임에도
주택임대차보호법(이하, 주임법)에서는 임차인이 대항요건과 확정일자의 요건을 갖추었을 경우에 대항력과 우선변제적 효력을 인정하고 있지만, 이에 더하여 소액임차인에 해당하는 경우에는 임차인이 언제 확정일자를 받았는지와 관계없이 시행령에서 인정하는 소액 임차 보증금을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 대상판결은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 경우 어떻게 배당을 받을 수 있을지에 관하여 판시한 것으로, 먼저 소액임차권에 기한 소액보증금을 배당되고 그 이후 우선순위에 기하여 임차보증금을 배당받을 수 있다고 판단하였다. 원심에서는 임차인들 사이의 분쟁에서 공동 원고로 된 임차인이 또 다른 임차인에 대하여 배당이의를 하고 허위 임차권임을 기화로 피고의 배당금이 공동원고에게 평등 배당이 되었는바, 이러한 상황에서 배당을 하려면 먼저 소액 임차보증금을 배당하고, 나머지 금액에 관하여 공동 원고들 사이에 누가 먼저 확정일자를 받았는지 여부를 검토하여 배당하였어야 한다고 지적한 것이다. [원심 판단] 원심은 소외1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외2 소유의 이 사건 다가구주택의 일
주소 : 경기도 포천시 소흘읍 무림리 246
등록번호: 경기 아53785 | 등록일 : 2023-09-06 | 발행인 : 김수경 | 편집인 : 전수범 | 전화번호 : 031-542-2373
Copyright @경기시민일보 Corp. All rights reserved.
UPDATE: 2025년 05월 30일 14시 42분